Dzisiejszy artykuł zostanie poświęcony ograniczonemu prawu rzeczowemu, jakim jest hipoteka. Jej celem jest zabezpieczenie wierzytelności, dzięki czemu wierzyciel (osoba lub instytucja), wobec którego istnieje dług, może zaspokoić swoje roszczenia.

Wierzyciel zatem uzyskuje zabezpieczenie w razie niewywiązania się z zaciągniętego zobowiązania (np. kredytu). Hipoteka została uregulowana w ustawie z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 65 ust. 1, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Przedmiotem hipoteki, oprócz nieruchomości, może być również użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Dodatkowo hipoteką można obciążyć część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych powyżej.

Hipoteka powstaje zazwyczaj jako umowa, którą należy wpisać do księgi wieczystej nieruchomości, aby była ważna. Ustanowienie hipoteki najczęściej w praktyce wynika z podpisania umowy kredytowej z bankiem, który udziela finansowania. W przypadku, gdy wierzycielem zostaje bank lub SKOK umowa powinna być zawarta w formie pisemnej, a jeśli wierzycielem zostaje inna osoba fizyczna lub prawna, to taka umowa winna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Zdarza się również, że hipoteka nie powstaje w drodze umowy, a jest wynikiem decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądu.

Hipoteka wygasa z momentem spłaty w całości całego zobowiązania, jakie zabezpieczała (np. całego kredytu hipotecznego). Jednocześnie bardzo ważne jest, że sąd nie wykreśla z urzędu wygasłej hipoteki po uregulowaniu zobowiązania. Ważnym jest zatem, aby po spłacie zadłużenia dopilnować wykreślenia ograniczonego prawa rzeczowego, ciążącego na danej nieruchomości. Właściciel nieruchomości jest zobowiązany dostarczyć dowód spłaty zobowiązania, złożyć opłacony wniosek do Sądu o wykreślenie hipoteki.

W przypadku hipoteki, o czym wspomniano wcześniej, nie ma znaczenia fakt, że nieruchomość zmieniła właściciela. W przypadku, gdy właściciel nie jest w stanie spłacić kredytu, wierzyciel hipoteczny może wystąpić o rozpoczęcie egzekucji komorniczej, w której sprzedana zostanie nieruchomość wraz z hipoteką. Co za tym idzie – stając się nowym właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką będziesz zobligowany do tego, aby tę hipotekę spłacić.

Adwokat Jacek Osmólski, fot. pexels.com

Tagi: