Jedną z umów, które dotyczą używania rzeczy, jest umowa dzierżawy. Jest to umowa wzajemna, która szczegółowo została uregulowana w art. 693 – 709 Kodeksu Cywilnego.
Przez umowę dzierżawy jedna ze stron (wydzierżawiający) zobowiązuje się oddać drugiej stronie (dzierżawcy) rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W praktyce przedmiotem dzierżawy są najczęściej grunty rolne.
Jak zostało wskazane, umowa dzierżawy może być zawarta zarówno na czas oznaczony (np. 5 lat), bądź na czas nieoznaczony. Ważne jest, że w przypadku zawarcia umowy dzierżawy na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu uznaje się, iż umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Umowa może być zawarta w formie pisemnej, jak i ustnej, jednak z pewnością bezpieczniejszą formą, w razie nawet ewentualnych sporów między stronami, jest forma pisemna.
Opłata tytułem czynszu dzierżawy może być zastrzeżona w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Nadto czynsz może być oznaczony również w ułamkowej części pożytków, jakie uzyskuje dzierżawca. Termin płatności czynszu strony zwykle zastrzegają w umowie, gdyby jednak termin taki nie został zastrzeżony, wówczas czynsz powinien być płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym – czyli np. na koniec miesiąca czy roku. Jeśli nie ma takiego zwyczaju, wówczas czynsz płaci się półrocznie z dołu.
Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Przepisy wskazują również na szereg obowiązków stron umowy dzierżawy. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.
Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, a w razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Dodatkowo w umowie można zastrzec, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia. Dla zabezpieczenia czynszu, przysługuje wydzierżawiającemu prawo zastawu. Jest ono zakreślone dość szeroko, bowiem obejmuje wszelkie rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.
Jeśli dzierżawca i wydzierżawiający nie umówią się inaczej (odpowiednie zapisy w umowie), dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Okres wypowiedzenia dla dzierżaw innego rodzaju wynosi sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.
Adwokat Jacek Osmólski, fot. pixabay.com
