Kolejny artykuł zostanie poświęcony sytuacji, w której nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej lub chcemy korzystać z urządzeń doprowadzających media, które znajdują się na innej działce. Rozwiązaniem powyższego problemu jest ustanowienie służebności gruntowej albo służebności drogowej nazywanej drogą konieczną.
Zgodnie z treścią art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Droga konieczna polega zatem na obciążeniu nieruchomości poprzez ustanowienie przebiegającej przez jej teren drogi łączącej nieruchomość sąsiednią z drogą publiczną lub budynkami gospodarskimi.
Droga konieczna należy do służebności, które prawo cywilne kwalifikuje jako jeden z rodzajów ograniczonych praw rzeczowych. Nieruchomość, na której rzecz ustanowiono drogę konieczną, określa się mianem nieruchomości władnącej, zaś nieruchomość obciążoną – nieruchomości służebnej. Nie można ustanowić służebności na działce będącej własnością tej osoby, na rzecz której prawo to ma zostać ustanowione.
Celem ustanowienia drogi koniecznej jest zapewnienie odpowiedniego dostępu (dojazdu, dojścia, przepędu zwierząt) do nieruchomości. Roszczenie to powstaje zarówno wtedy, gdy dostęp taki nie istnieje w ogóle, jak i wówczas, gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni, a więc np. zbyt okrężny, szczególnie utrudniony ze względu na konfigurację gruntu itp. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Zasadą jest także, że droga konieczna musi w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które droga ma prowadzić.
Służebność gruntowa jest co do zasady prawem bezterminowym. Służebność polegająca na korzystaniu z cudzej nieruchomości wygasa sama, jeśli przez 10 lat nie była wykonywana przez właściciela nieruchomości władnącej lub właściciel nieruchomości obciążonej działał w sposób uniemożliwiający korzystanie z jego nieruchomości.
Drogę konieczną można ustanowić jedynie za wynagrodzeniem, które należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej. Możliwe jest ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej w formie świadczenia okresowego.
Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona przez sąd. Ale najczęściej odbywa się to na podstawie umowy i ma związek z dokonywanymi podziałami nieruchomości, gdy trzeba zagwarantować dojazd do działki niemającej odpowiedniego dostępu do drogi.
Adwokat Jacek Osmólski, fot. pixabay.com
