W dniu dzisiejszym zajmiemy się problematyką umowy o dożywocie, która może być jednym ze sposobów na zapewnienie sobie spokojnej starości. Szczegółowe regulacje wskazanej umowy regulują przepisy Kodeksu Cywilnego w art. 908 i nast. Umowa o dożywocie, podobnie jak darowizna, pozwala na przeniesienie prawa własności nieruchomości, jednakże w odróżnieniu od darowizny inaczej przedstawia się kwestia odpłatności oraz obowiązku podatkowego.
Umowa o dożywocie zatem polega na przeniesieniu przez właściciela (np. osobę starszą), zwanego „dożywotnikiem”, prawa własności nieruchomości (np. domu, mieszkania) na określoną osobę, zwaną „nabywcą” (np. syna, córkę), w zamian za prawo dożywotniego w niej zamieszkiwania i do opieki, świadczonej przez nowego właściciela nieruchomości. Przedmiotem umowy o dożywocie mogą być nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe.
Dożywotnik korzysta z takich przywilejów, jak: prawo do mieszkania, swobodny dostęp do mediów, prawo do opieki i pielęgnowanie w chorobie, prawo do zapewnienia jedzenia, światła, opału, ubrań, jak również nabywca powinien sprawić zbywcy własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Można zatem przyjąć, że dożywotnik staje się domownikiem zobowiązanego.
Powyższe przywileje mogą być dodatkowo sprecyzowane w każdej umowie. Dożywocie jest prawem obciążającym nieruchomość, które jest ujawniane w księdze wieczystej i przysługuje aż do śmierci poprzedniemu właścicielowi bądź osobie przez niego wskazanej.
Umowa o dożywocie, w przeciwieństwie do darowizny, ma charakter umowy odpłatnej. Z powyższego wynika bardzo istotna konsekwencja, a mianowicie – nie stosuje się do niej przepisów dotyczących zachowku. Dożywocie, w przeciwieństwie do darowizny nie podlega zaliczeniu na zachowek, co uniemożliwia ewentualnego dochodzenia jakichkolwiek roszczeń przez spadkobierców od nabywcy. Wytoczenie przez spadkobierców powództwa o zapłatę zachowku przeciwko nabywcy nieruchomości podlega zatem oddaleniu przez sąd.
Jeśli mamy zatem do wyboru przeniesienie własności na mocy darowizny bądź umowy o dożywocie, w tym wypadku korzystniejsza jest druga ze wskazanych umów, gdyż zabezpiecza ona nabywcę przed spłacaniem spadkobierców dożywotnika.
Bardzo ważną cechą umowy o dożywocie jest również fakt, że nabywca nieruchomości może nią swobodnie dysponować, czyli obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi, czy nawet zbyć innej osobie. W wyniku takiego działania sytuacja dożywotnika nie ulega zmianie, gdyż w przypadku zbycia przez nabywcę nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, nabywca z mocy prawa ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte.
Dodatkowo, w przypadku zbycia nieruchomości, dożywotnik może żądać zmiany swojego prawa na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości dożywocia.
Umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Dodatkowo należy wskazać, iż umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem cywilnoprawnym w wysokości 2% od wartości nieruchomości, bez względu na pokrewieństwo stron.
Adwokat Jacek Osmólski, fot. pixabay.com
